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Fragen und Antworten zum Chalet Hotel

1. Warum wird ein vorhabensbezogener Bebauungsplan erstellt?

Der „Vorhabenbezogene Bebauungsplan“ ist eine Sonderform des Bebauungsplanes. Dieser findet Anwedung, wenn ein bereits präzise umrissenes Projekt von einem Vorhabensträger (Investor) realisiert werden soll. In einem Vertrag mit der Stadt wird der Vorhabensträger zur Durchführung des Projektes und der Erschließungsmaßnahmen sowie zur Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet (Vorhaben- und Erschließungsplan). Die Stadt hat in dem genannten Vertrag die Möglichkeit, über die zulässigen Festsetzungen des Baurechts dem Vorhabensträger weitere Verpflichtungen und insbesondere die Kosten aufzuerlegen.

2. Ist das Gutachten des Landratsamtes OA zur Wertermittlung des Baugrundstückes öffentlich einsehbar?

Das Gutachten ist als Anlage beigefügt (ist in der Stadtverwaltung einsehbar). Hierzu ist anzumerken, dass der StR den Verkauf der Grundstücke zu einem Fix-Preis in Höhe von 1,6 Mio € beschlossen hat. Die tatsächliche Grundsücksfläche, die veräußert wird, beträgt allerdings nicht ca. 16.874 m² sondern rd. 16.200 m². Der Preis soll lt. Beschluss des Stadtrates aber 1,6 Mio € betragen.

3. Ist das Tourismuskonzept von 1997 heute noch aktuell?

Im Kern stellt der vom „Deutschen Wirtschaftswissenschaftlichen Institut für Fremdenverkehr e.V der Universität München im Teil III des ‚Touristischen Entwicklungsplanes‘ für Immenstadt” fest, dass touristische Angebote seit dem ENDE der 1960er Jahre nicht mehr verbessert wurden. Zugleich wird empfohlen ein ‚Seehotel‘ mit mindestens 40 Gästezimmern des gehobenen Standards anzusiedeln.
Eine weitere Kurzstudie aus 07/2002, erstellt von “Arne Kubecka Consult”, Kempten bemerkt bereits auf Seite 8:
Zitat: „DIE CHANCEN WERDEN NICHT GENUTZT Fazit:
Selbst wenn der eingangs dargestellte ‚Ausnahmebetrieb‘ in die Beurteilung einbezogen wird, ändert sich nichts an der generellen Einschätzung, dass in Bayern kaum ein Ferienort mit vergleichbarer natürlicher Attraktivität im Beherbergungssektor rein mengenmäßig (Zahl und Größe der Betriebe) in der Spitze (1. Haus am Platz) im Gesamterscheinungsbild, einschließlich reiner Gastronomiebetriebe ähnlich schlecht ausgestattet ist wie Bühl. Ein entscheidender Schritt nach vorne zeichnet sich aus dem Bestand heraus nicht ab; deshalb sind Anstöße von außen dringend notwendig. Die Situation im Jahr 2002 hat sich zu 1996 kaum verändert.“
Diese Aktualität wurde ständig weitergeführt, indem viele Voraussetzung für nachhaltigen Tourismus geschaffen wurden, ändert aber nichts am Mangel eines gehobenen Beherbergungsbetriebes

4. Welche vergleichbaren Unternehmungen (ungefähr 50 Apartments, 166 Betten, 30% Auslastung) in Bayern wurden geprüft?

Es entstehen 52 Appartements mit 166 festen Betten und 52 Ausziehcouch-Betten (die z. B. von 2 Personen, in der Regel Kinder von Familien) genutzt werden können.
Die Alpstein Gmbh ist als Architekturbüro auf die Zusammenarbeit mit Hotels insbesondere im Alpenraum spezialisiert. Seit 15 Jahren arbeitet Alpstein zu jedem Zeitpunkt mit 5-10 Hotels zusammen in der architektonischen Planung und Durchführung sowie auch in konzeptionellen Projekten zur Steigerung der touristischen Attraktivität. Felix Schädler und Christian Mangstl arbeiten des Weiteren seit 2006 auch in der Alpstein Tourismus GmbH zusammen, die als Dienstleister für Gemeinden und Tourismusregionen tätig ist. Dadurch haben die Initiatoren einen breiten Überblick über die Tourismus- und Hotellandschaft in Bayern. Die Erfahrungen all dieser Projekte fließen die die Konzeption des Alpsee Chalet-Hotels ein. Die Alpstein GmbH geht übrigens bei ihren Berechnungen immer von einer Auslastung von 50 Prozent aus, nicht wie der Fragesteller von 30 Prozent.

5. Wie viele Hotels sind in den letzten 15 Jahren gebaut worden?

Ca. 40 Bauprojekte wurden realisiert.
In den letzten 15 Jahren betreute die Firma Alpstein den Bau/die Neukonzeption von ca. 40 Hotels. (Ergänzung am 11.8.2014)

6. Wie viele davon sind noch – wie geplant – in Betrieb?

Alle Hotels sind noch in Betrieb.

7. Sind die Standortbedingungen für den Hotelbetrieb vergleichbar (touristische Einrichtungen, Erholungsmöglichkeiten, Tagungen, etc.)?

Der Standort hat durch Lage am See einen Vorteil gegenüber den meisten Standorten bestehender und geplanter Hotels. Dies bestätigt sich auch in Gesprächen mit Tourismusexperten und potentiellen Investoren. Die Nähe zu bestehenden Angeboten der Stadt und Region sind ebenfalls ausgezeichnet. Tagungsangebote sind derzeit nicht vorgesehen.

8. Wird der Gewinn in diesem Bauvorhaben (Wohnungseigentumsgemeinschaft mit Verwaltervertrag?) nicht bereits durch den Verkauf an die Einzeleigentümer abgeschöpft?

Das Projekt wird dauerhaft Ertragsmöglichkeiten schaffen für den Hotelbetreiber, die Gastronomie und die Investoren. Auch die Stadt, die Einrichtungen und Unternehmen in der Stadt werden von dem Zufluss an Gästen profitieren. Auch die Initiatoren erwarten wirtschaftliche Vorteile durch das Projekt, die weitgehend über Zeit erarbeitet werden, da die Initiatoren planen, dauerhaft investiert zu bleiben.

9. Welche Summe investiert die Stadt Immenstadt für die Infrastruktur?

Seitens der Stadt Immenstadt sind derzeit keine Investitionen für Infrastruktur geplant. Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird ein Durchführungsvertrag mit dem Investor abgeschlossen in welchem die Kostenübernahme für Wasserversorgung, Abwasserentsorgung (Städtisch bzw. Stadtwerke) geregelt werden. Für die Herstellung der Energieversorgung sind vom Investor die vertraglichen Regelungen direkt mit den EVU’s (AÜW bzw. Erdgas Schwaben) zu treffen.
Die Stadt Immenstadt beabsichtigt zur Entlastung des OT Hub die Umfahrung Hub herzustellen. Für diese Maßnahme können Fördermittel nach GVFG (Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz) beantragt werden. Die Förderfähigkeit wurde in ersten Vorgesprächen mit dem Staatl. Bauamt Kempten bereits bestätigt.
Bei einer Entwicklung eines Baugebietes in Hub-Nord sind Teile der Kosten für die Umfahrung auf die entstehenden Bauplätze umzulegen.
Weitere Investitionen in Infrastruktur außer die Umfahrung Hub (Straße, Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon, etc) sind von der Stadt Immenstadt nicht vorgesehen.
Die Umgehungsstraße wurde bereits im Flächennutzungsplan aus dem Jahre 2012 festgeschrieben.

10. Welche Einnahmen erwartet die Stadt aus dem Projekt in den kommenden 15 Jahren (grobe Abschätzung)? Welche Einnahmen hiervon sind gesichert?

Grundsteuer:
Das Hotel hat nach den Plänen: 16.700 Quadratmeter Grundstück, 9.500 Quadratmeter Geschossfläche und 26.000 Quadratmetern Brutto Rauminhalt. Es sind 70 Stellplätzen in Tiefgaragen vorgesehen. Der Gaststättenbereich mit Nebenräumen hat 2.300 Quadratmeter. Flure, Gänge, Aufzüge usw. sind ca. 4.400 Quadratmeter.
Die Stadt hat unter diesen Voraussetzungen mit etwa 17.500 Euro an Grundsteuer pro Jahr zu rechnen.
Gewerbesteuer: Gewinn der Kapitalgesellschaft (durchschnittlich): 10.000 Euro jährlich Fremdenverkehrsbeitrag: ca. 3.400 Euro jährlich
Kurbeitrag: ca. 48.000 Euro jährlich
Zusammengerechnet könnte die Stadt also mit ca. 80.000 Euro pro Jahr rechnen. Hochgerechnet auf 15 Jahre ergibt das einen Betrag von 1,2 Millionen.
Nicht kalkulierbar ist der Gewinn für die Händler und Gewerbetreibenden in der Stadt. Immenstadt leidet laut Vereinigung IMPULS unter Rückgängen. Sichtbares Zeichen sind die Leerstände. Einschlägige Statistiken sprechen von mindesten 50 Euro bis zu 90 Euro pro Gast und Tag.

11. Wie wird das Risiko des Misserfolges eingeschätzt?

Die Fa. Alpstein präferiert den Standort Immenstadt derzeit gegenüber alternativen Standorten, weil hier das Risiko eines Misserfolgs als minimal eingeschätzt wird.

12. Ist bei Misserfolg / Insolvenz eine Rückbauklausel in dem Verkaufsvertrag enthalten (Vertragsstrafen)?

Eine Rückabwicklung des Vertrages zwischen der Stadt Immenstadt und der Alpstein Chalet GmbH & Co KG ist möglich wenn:
– 12 Monate ab Zeitpunkt der Rechtskraft des vBPlan kein Bauantrag eingereicht wurde
– 12 Monate nach Baugenehmigung noch kein Baubeginn erfolgt sein sollte.
Die Stadt Immenstadt wollte eine weitere Rücktrittsklausel bis 36 Monate nach Baubeginn eintragen lassen. Dies ist lt. Angabe des Notariats aber nicht möglich, da hier gesetzlich Vorgaben entgegen stehen.
Eine Rückbauklausel des Gebäudes ist vertraglich nicht vereinbart.

13. Ist für dieses Projekt ein Vertrag bereits beurkundet worden?

Es wurden noch keinerlei Verträge notariell beurkundet! (Stand: August 2014)

14. Ist es richtig, das mit einem Bauträger, nicht mit einem Hotelier / Gastronom verhandelt wird?

Die derzeitigen Ansprechpartner für die Stadt Immenstadt sind Herr Felix Schädler und Herr Christian Mangstl, Gesellschafter der Alpstein Chalet GmbH & Co. KG. Nach Angaben der beiden Herren wird seitens der Alpstein Chalet mit einem „namhaften Hotelbetreiber“ über den Betrieb des Chalet Hotels verhandelt.

Die Fragen 4 – 9 wurden durch die Alpstein GmbH beantwortet.
Alle anderen Fragen von den Verschiedenen Stellen der Stadtverwaltung.
Weitere Fragen, die im Zuge der Diskussion gestellt werden:

15. Kann es tatsächlich ausgeschlossen werden, dass nach 20 Jahren eine Zweitwohnungssiedlung entsteht?

Ergänzend zur Antwort der Frage 1: Durch die Festlegung als Sonderbaugebiet für Hotelzwecke entsteht für das Grundstück eine Nutzungsbeschränkung dahingehend, dass auf diesem ausschließlich ein Hotel errichtet werden darf und dieses Gebäude dann auch nur als Hotel genutzt werden darf. Jede anderweitige Nutzung kann durch ein öffentlich-rechtliches Nutzungsuntersagungsverfahren mit Strafandrohung verhindert werden. Dies gilt für die Zeit des Bestehens des Gebäudes, also nicht nur für die 20 Jahre der vereinbarten Dienstbarkeit. Darüber hinaus wird im Rahmen der Aufteilung in Teileigentum in der Gemeinschaftsordnung privatrechtlich festgelegt, dass die Appartements nur zur Vermietung an Feriengäste genutzt werden dürfen. Auch dies gilt auf Dauer und wird im Grundbuch eingetragen und wirkt damit auch gegenüber jedem späteren Erwerber. Damit ist jede Nutzung als Zweitwohnung aber auch mit erstem Wohnsitz auf Dauer ausgeschlossen.

Mit dem gleichen Konzept ist auch das Hotel „Allgäu Stern“ in Sonthofen vor gut 40 Jahren gebaut und verkauft worden. Derzeit entsteht ein gleiches Hotel in Oberstaufen mit großer Käufernachfrage durch die in Immenstadt auftretenden Investoren.

16. Wird der Alpsee zugebaut?

Der Alpsee hat eine Uferlänge von ca. 8,4 km. Davon sind ca. 400 Meter bebaut. Das Projekt schließt – hinter der öffentlichen Liegewiese – direkt an die Bebauung (Campingplatz) an.

17. Wieviele Zimmer bzw. Betten sind im Chalet-Hotel geplant?

Das Hotel besteht gemäß momentaner Planung aus ca. 52 Chalets. Chalets sind vergleichbar mit sehr großzügigen Hotel-Suiten oder Ferienwohnungen.
– Jedes Chalet verfügt über ein Wohn-/Esszimmer mit Balkon (Seeblick), mit Kamin, mit einer zu- und aufklappbare Kitchenette (Mini-Küche zur Selbstversorgung) und mit einer ausziehbare Couch.
– Die ca. 23 kleineren Chalets verfügen über ein Schlafzimmer (Doppelbett) und ein Bad.
– Die ca. 29 größeren Chalets verfügen zusätzlich noch über ein zweites Schlafzimmer mit Bad. Diese zusätzlichen Schlafzimmer können entweder dem Chalet zugeschaltet werden ( z.B. Familien für mit mehr Platzbedarf) oder separat abgetrennt als Doppelzimmer (somit 29 Doppelzimmer) vermietet werden.
– Das Chalet-Hotel ist somit geeignet für viele Bedarfe und kann sowohl klassische Doppelzimmer als auch Ferienwohnungen anbieten.
– Die Bettenanzahl wird sich addieren auf ca. 162 Betten (=81 Doppelbetten in 52 Chalets und 29 Doppelzimmern) plus 52 Auszieh-Couchen. Das ergibt theoretisch 162-266 Schlafplätze, wobei voraussichtlich immer nur ein kleiner Teil der Auszieh-Couchen belegt werden wird.

18. Hat die Stadt eine öffentliche Ausschreibung des Grundstücks vorgenommen?

Am 31.7.2014 fragte Dr. Walter Molt in einem Leserbrief „Warum keine öffentliche Ausschreibung?“
Wir haben bei Stadtkämmerer Sigi Zengerle nachgefragt und folgende Auskunft erhalten:
Im Jahre 2009 erstellte die JUFA (Jugend & Familiengästehäuser GmbH) eine Studie zur Ansiedlung eines Jugend- und Familiengästehaus auf dem Grundstück in Bühl. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass ein solches Projekt nur „unter gewissen Prämissen empfohlen“ werden kann. Die Folge war, dass die JUFA entsprechende Forderungen an die Stadt richtete, das Projekt aus öffentlichen Mitteln massiv zu fördern.

Ansonsten kann ich aus meiner Tätigkeit als Mitverantwortlicher für den Tourismus in den Jahren 1999 – 2009 berichten, dass wir immer wieder potentielle Investoren auf das Grundstück angesprochen haben, das Interesse aber sehr gering war.
Gründe:
– Immenstadt ist nach wie vor kein namhafter Tourismusstandort
– Schallschutzproblematik zur Bahnlinie
– Nähe zum Campingplatz
– Grundstücksgröße (für viele Projekte zu klein)
– die Nähe zum See bringt die Auslastung im Sommer, aber wie sieht es mit der Infrastruktur in Bühl im Winter aus?
Im Jahre 2001 ist dann für das Grundstück der Bebauungsplan „Hotel am Alpsee“ auf den Weg gebracht worden. Ein Erfolg stellte sich nicht ein.

Es wurde 2010/11 folgende öffentliche Ausschreibung durch die CIMA Beratung + Management GmbH in Auftrag gegeben:
„Die Stadt Immenstadt beabsichtigt, im Rahmen der weiteren – insbesondere freizeit- und tourismus-orientierten Entwicklung – die zielgerichtete Veräußerung eines ca. 12.600 m² großen Grundstücks in Bühl am Alpsee an einen geeigneten Investor.
Die Grundstücksvergabe soll auf der Grundlage einer öffentlichen Ausschreibung (Investorenwettbewerb) erfolgen. Es ist ein konkurrierendes Verfahren, bei dem potenzielle Investoren in Konkurrenz zueinander ein konzeptionell und wirtschaftlich tragfähiges, rechtlich bindendes Angebot zum Erwerb, zur Bebauung und zur Nutzung der vorgesehenen Bauflächen abgeben.
Auf dieser Grundlage führte die Stadt Immenstadt i. Allgäu eine Ausschreibung der Fläche in Bühl am Alpsee in Form eines Wettbewerbs durch. Gegenstand war ein innovatives Konzept zur Bebauung und Nutzung der Fläche durch einen Beherbergungsbetrieb im Sinne der freizeit- und tourismusorientierten Entwicklung der Stadt. Die Ausschreibung richtete sich an Baugruppen, Baugemeinschaften, Bauträger sowie Investoren. Auswahlkriterien sind insbesondere die Entwicklung eines nachhaltigen Nutzungs- und Betriebskonzepts im Sinne der angestrebten Entwicklung der Stadt sowie die finanzielle Leistungsfähigkeit des Bewerbers und die Realisierungsnähe des Vorhabens.
Bei dem Grundstück handelt es sich grundsätzlich um eine attraktive Lage am Großen Alpsee. Das Standortpotenzial für den Betrieb eines Beherbergungsbetriebes ist nach Einschätzung der CIMA hoch.“

Folgend die Auswertung aus der Ausschreibung 2010/2011: Es ging kein Angebot ein!

“Dem gegenüber steht jedoch offenbar ein zu geringes Marktpotenzial, wie das Ergebnis des Wettbewerbs bestätigt. Es wurde kein Angebot zur Entwicklung der Fläche eingereicht. Hintergrund dafür ist nach unserer Auffassung ein zu geringes touristisches Potenzial im Vergleich zu den direkten Wettbewerbern in der Region. Ergänzend muss festgestellt werden, dass die Finanzierung entsprechender Investitionsvorhaben im Hotelgewerbe außerhalb von Metropolen in den vergangenen Jahren außerordentlich schwierig geworden ist.
Es erfolgte eine schriftliche Reaktion auf den Wettbewerb durch Herrn Reitmaier (Jugend & Familiengästehäuser GmbH). Dieser zeigt sich für die Umsetzung eines Jugendgästehauses in Immenstadt weiterhin am Standort interessiert. Er sieht sich aufgrund der formalen Ausschreibung eines „Hotelbetriebes“ und dem seiner Meinung nach daraus resultierenden „Renditeanspruch“ jedoch nicht in der Lage, ein adäquates Angebot abzugeben.“